武蔵中原

YouTube★【築33年】オーナー立場VS入居者視点、大事なのはどっち？/賃貸オーナー様との空室対策対談空室対策事例#39-後編

2022年4月1日金曜日

＼対談の様子は動画でご覧ください。／

江崎▼
らくらくライフが空室対策を行っているエリアは、10年ほど前から「家賃を下げても、リフォームしても決まらないんだよな…。」と賃貸オーナー様、管理会社様が仰っていました。
そのまま5件、6件と空室になり…「1部屋だけリノベーションして、その部屋の入居が決まったら他の空室もリノベーションする。」とご連絡いただくこともあったんです。
賃貸オーナー様から「家賃を下げても入居が決まらない。」と。

“リノベーション”という言葉がそれまでは”デザイナーズマンション”という言葉だったんですけど、その頃から試行錯誤して「あ！これだな！」という形で、らくらくライフで不動産免許を取って賃貸オーナー様に無料で客付けを行うことで、うまく成り立つのではないかなと考えました。
管理会社様にも「案内もしなくて良いので楽だ。」と喜んでいただいていて、ご自分で入居募集を行っていない管理会社様も多くなってきました。
空室賃貸の鍵を渡されて「またちょっと提案して。」という形で。
ですので、だんだん不動産のあり方も変わってくるのかなと。

借りる方は20代～30代の方で、賃貸オーナー様からするとお孫さんやひ孫さんくらいの年齢差がある場合も多いので、賃貸オーナー様と入居者では感覚が違うんですよね。
例えば賃貸オーナー様は「和室が1部屋あっても、水まわりをキレイに交換したら入居が決まるんだよ。」と仰る方も多いですが、入居者世代の方は「和室の部屋は絶対に嫌だ。」って。
不動産管理会社の世代が上の方も、入居者がお孫さんくらいの年齢にあたる方も多いと思うので、いかにして若い入居者世代の言葉をあげるっていうのがものすごく…。

私が案内をして必ず聞くことがあるんですけど、入居を決めなかったお客様に聞くんですけど、「どこが悪かったですか？」って。
それで「お部屋が悪い…。ここに収納がほしい…。」「和室が…ちょっと中途半端だ…。」とか、そういった入居者の言葉を受けて改善して今に至ります。
「陽あたりが悪い。」や「駅から遠い。」とか、それは仕方がないことなんですけど…。

賃貸オーナー様▼
物件のことですからね。

江崎▼
今はもう情報をある程度…外観も見られるし、駅からの場所っていうのも。

不動産会社に来店するというのは、大体もう入居を決めるつもりで来店するので、それで3組くらいのお客様を案内して入居が決まらないというのはもう…、部屋の中が悪いんだなと。
でも反響が来ないというのは、値段と間取りに対しての物件力が弱い。
なのでらくらくライフでは統計を取りながら…。

実際にパック工事で水まわり交換を行った賃貸オーナー様で、らくらくライフで家賃を設定したお部屋は、賃貸オーナー様が本当に決まるのか、もしかしたら空室のままなのではないか、リノベーションするのが怖い…と。
らくらくライフのパック工事でリノベーションをすると”入居が決まります!”と言い切れるように、空室のままなら3ヶ月後にらくらくライフが「家賃を全額負担しますよ。」と。
入居が決まらなくてお支払いしたことは一度もありませんが、それくらい真剣勝負で1部屋1部屋一生懸命。

だから「賃貸オーナーＫ様の物件、早く決めないと！」と社内で話していたんですよ。
案内のときに「寒いな…。スリッパ持っていこう。」「照明を取り付けよう。」とか、ちょっと行って掃除したりしていたんですけれど…。

賃貸オーナー様▼
あっ！掃除していただいていたんですか？

江崎▼
なかなかカビの跡が落としきれなかったんです。浴槽も2時間くらいかけて…。

賃貸オーナー様▼
ありがとうございます。
やっぱりお風呂もめちゃめちゃキレイになっていて。

江崎▼
でもやっぱり落としきれなかったです。

賃貸オーナー様▼
相当キレイになったと思いました。本当にありがとうございました。

江崎▼
築25年以上経っている間取っていうのは生活空間が今とは違うので、やっぱり…脱衣所がなかったり、洗濯機が室内になかったりだとか。
生活するスタイルが変わってきているので、水まわりが傷んできている物件でしたら思い切って2DKとか1LDKですけど、広めの収納があって1Kで脱衣所があるっていう方が…ひとりで住んでいる方でしたら思い切って。
建具は交換よりも塗装したほうが安くなるので、安くなった分家賃をちょっと落とす。すると10年、15年間は退去してもすぐに決まります。

らくらくライフが10年前にリノベーションしたお部屋は、退去しても次の入居者が決まるまで1ヶ月もかからないです。
退去してハウスクリーニングを行って入居募集を始めて、その週末に案内して入居が決まるっていうのができていますので、稼働率95％以上は達成。
ちょっと家賃を割高に設定すると、結構早めに退去するんですよね。この辺のバランスもものすごく難しいのかなと。

賃貸オーナー様▼
借りていただいたのなら長くね。お住まいいただきたいというのもありますよね。

江崎▼
ちょっとでも長く住んでいただいた方が良いですもんね。

賃貸オーナー様▼
最初、御社で決めた理由でひとつ忘れていたのが、まさにオーナーの立場で改装するポイントを仰っていただいているっていうのがすごい印象的だったんですよね。それが。
他社さんから提案されたこういう部分をこう改装したら良いという理由は、どちらかというとちょっとでも良い部屋をつくりたいという業者さん目線が多かったんですけど、御社の方は当然、オーナーとしては…我々自身が住むわけではないので。

変な話、自分の部屋じゃないからというわけではないですけど、多少なりともコストを抑えながらも見た目とかでなんとかできないかなと思いますね。
そうやっていろいろな思考を頭で回すんですけどそういった部分をすごくご理解いただいてご提案いただいたんだけれども、結局それはなんでかというとさっきの社長のお話で、実際に社長自身が客付けをどうするかっていうのと、我々と同じような立場でお考えいただく思考までお持ちだというところが。
やっぱりほかとは全く違うなというのは、そこが今回の決め手…。というかそこが1番大事なポイントでした。

江崎▼
最初に賃貸オーナーＫ様の空室を見たときに小バエがいっぱいあったので、管理会社さんがまず小バエを掃除してくれないと入居が決まらないなと思って…。
いま虫がすごくNGなんですよ。若い方が多いので…。

賃貸オーナー様▼
そうですよね。最初に入ったときに虫がいたり、臭かったりね…。
そうなんですよ。仰っていただいたので、2階も募集していたので早速キレイにしていただいて、定期的に掃除していただくようにしていただいたので、それも入居が決まった要因でもあると思います。
なので社長には間接的に助けていただいたので。

江崎▼
物件が多いと、悪気はないんですけど、ちょっと忘れがちになっちゃうんですよね。

賃貸オーナー様▼
オーナー側からするとね、大事な部屋のひとつなんだけど…管理会社さんは何件も、何千も管理されているうちの部屋のひとつでしかないので、当然忘れられることもあると思うんですけど、そこは我々オーナーとしてもちょいちょい部屋を見に行って「おかしいですよ。」と管理会社さんにお願いするという姿勢も大事なんでしょうね。まかせっぱなじゃなくてね。

江崎▼
いかに人まかせじゃないって…、不動産屋さんもそうですけど、賃貸オーナー様も人まかせではなくて自分で考えながらやっている方。そういう方って厳しいですけど、やっぱりそういう方のお部屋っていうのは大体決まっているなって。私たちも勉強させられることがあります。

賃貸オーナー様▼
入居を決めようとしていただいている心意気っていうのは、すごく管理会社様も感謝されていましたので。
すぐに入居が決まりましたので、やっぱり部屋の力自体も…、自力自体も確実に上がっていたと思いますので。

江崎▼
ありがとうございます。また今後ともよろしくお願いします。

賃貸オーナー様▼
こちらこそありがとうございます。