空室対策ブログ

＼施工前のお部屋の様子は動画でご覧ください。／

■リノベーション前後の間取り

築31年の築古アパートが空室になったので①予算200万円で入居が決まる部屋にリノベーションしたい。②水まわり設備を交換したい。と賃貸オーナー様からご相談いただきました。
空室賃貸の現場に行って、リノベーションイメージをご説明します。

■物件情報
エリア：川崎市中原区
築年数：築31年
交通：最寄駅から徒歩5分

空室現場で空室対策専門スタッフと打合せしながらご説明します。
リノベーション予算が200万円なので考えながらプランを作成したいと思います。

■玄関

賃貸アパートは柱などを残してしまうと古さが目立ってしまいます。

今回は下駄箱よりも安価で作れる靴収納を作ります。
ボードを貼ってガチャレールを使って、高さ調節可能な靴収納を作ります。

スイッチやコンセント交換は1.5万円×床面積のパック工事に含まれているので、コスモタイプに交換します。

■水まわり

「水まわりは新しくしたい！」というのが賃貸オーナー様のご要望なので、お風呂とトイレ、洗面化粧台を交換します。
既存の洗面台には化粧台がないので鏡がありません。賃貸オーナー様にはご承諾いただいているので、窓を塞いで洗面化粧台を取り付けます。

独立洗面台の横には洗濯機パンを取り付けます。ドラム式洗濯機を使われる入居者様も多いので、洗濯機用の蛇口は床から1300ｍｍ以上の高さへ移動します。

扉は白いペンキで塗装し、トイレのドアノブはレバー式ハンドルに交換予定です。

■和室

和室を洋室に変更しますが、既存建具が戸襖でした。

予算の都合で戸襖建具の襖を剥がして壁紙を貼ろうと思っていましたが、ダイニングと洋室の境にあった建具が引違い戸で和室建具と同じサイズだったので、ダイニングの扉を塗装して和室の扉に再利用します。

出っ張っている縁は削ってソフト巾木を取り付けます。

壁の木枠がいちばん古さが目立つので、横長の木枠は撤去し、縦長の木枠は塗装ではなく見栄えが良くなるように壁紙を貼ります。

押入の扉を交換する予算がないので、扉を取り外してボードを張り、壁紙を貼ってからガチャレールで棚を作ります。

大きな押入もクローゼットに変更したいところですが、押入を解体して壁をふかして（壁を前に出すこと）部屋の入口とは逆方向から物が置けるような収納にします。

天井のベニヤが深くなっているので、9ｍｍのボードを貼ってから壁紙を貼ります。

■ダイニング

床も歩くとベコベコしていました。賃貸オーナー様にもご説明しましたが、床下がコンクリートでならしておらずに土のままなので床下全面にシートを貼る必要があります。賃貸オーナー様はキッチンも交換したいとのことでしたが、床下にも費用が掛かるのでキッチン交換はせずに取手交換、キッチン扉にシートを貼って費用を抑えます。

天井も和室と同じようにボードを貼ってから壁紙を貼り、廻り縁は撤去します。

先ほどお伝えしたようにダイニングと洋室の境の扉は和室の扉へ再利用します。キレイに塗装すれば古さは残らなさそうです。

ダイニングと廊下の境の扉はガラス扉です。この扉は塗装しても古さが残るので、サイズを調整して別のマンションで5年ほど使用した建具を再利用します。
ダイニングと洋室の境は、扉を撤去するので入口の高さを広げて出てきた梁には壁紙を貼ります。
今は2DKの間取りですが、ダイニングと洋室の段差をなくし1LDKに変更します。

■洋室

いちばん悩んだところですが、洋室から廊下へつづくスペースがもったいないので、建具を撤去して壁を作りリビングで使用できる棚にします。
この棚はお家でパソコンを使った仕事ができるようにコンセントも設置します。
予算の都合もあるので押入は中段と天袋を壊して壁紙を貼り、テレビを置けるスペースにします。
そのためコンセントとテレビアンテナを押入の中に移動します。

天井の廻り縁も撤去、幅広の木巾木は古さを感じるので幅の狭いソフト巾木に交換して仕上げます。
お部屋全体の色合いを明るくすれば室内に残る古さは解消できそうです。

賃貸オーナー様も「完成が楽しみ！」と仰っています。
材料の値段が高くなってきているので、今回は解体工事、床工事、壁紙工事、塗装工事、シート工事、ハウスクリーニングなど自社施工で行います。
早く仕上げて早く入居者を決めたいと思います。

リノベーションだけでなく、それ以外の空室対策もお部屋に合わせて行っていますので、「詳しく知りたい！」という方は空室対策パンフレットの資料請求をしてみてくださいね。

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江崎▼
らくらくライフが空室対策を行っているエリアは、10年ほど前から「家賃を下げても、リフォームしても決まらないんだよな…。」と賃貸オーナー様、管理会社様が仰っていました。
そのまま5件、6件と空室になり…「1部屋だけリノベーションして、その部屋の入居が決まったら他の空室もリノベーションする。」とご連絡いただくこともあったんです。
賃貸オーナー様から「家賃を下げても入居が決まらない。」と。

“リノベーション”という言葉がそれまでは”デザイナーズマンション”という言葉だったんですけど、その頃から試行錯誤して「あ！これだな！」という形で、らくらくライフで不動産免許を取って賃貸オーナー様に無料で客付けを行うことで、うまく成り立つのではないかなと考えました。
管理会社様にも「案内もしなくて良いので楽だ。」と喜んでいただいていて、ご自分で入居募集を行っていない管理会社様も多くなってきました。
空室賃貸の鍵を渡されて「またちょっと提案して。」という形で。
ですので、だんだん不動産のあり方も変わってくるのかなと。

借りる方は20代～30代の方で、賃貸オーナー様からするとお孫さんやひ孫さんくらいの年齢差がある場合も多いので、賃貸オーナー様と入居者では感覚が違うんですよね。
例えば賃貸オーナー様は「和室が1部屋あっても、水まわりをキレイに交換したら入居が決まるんだよ。」と仰る方も多いですが、入居者世代の方は「和室の部屋は絶対に嫌だ。」って。
不動産管理会社の世代が上の方も、入居者がお孫さんくらいの年齢にあたる方も多いと思うので、いかにして若い入居者世代の言葉をあげるっていうのがものすごく…。

私が案内をして必ず聞くことがあるんですけど、入居を決めなかったお客様に聞くんですけど、「どこが悪かったですか？」って。
それで「お部屋が悪い…。ここに収納がほしい…。」「和室が…ちょっと中途半端だ…。」とか、そういった入居者の言葉を受けて改善して今に至ります。
「陽あたりが悪い。」や「駅から遠い。」とか、それは仕方がないことなんですけど…。

賃貸オーナー様▼
物件のことですからね。

江崎▼
今はもう情報をある程度…外観も見られるし、駅からの場所っていうのも。

不動産会社に来店するというのは、大体もう入居を決めるつもりで来店するので、それで3組くらいのお客様を案内して入居が決まらないというのはもう…、部屋の中が悪いんだなと。
でも反響が来ないというのは、値段と間取りに対しての物件力が弱い。
なのでらくらくライフでは統計を取りながら…。

実際にパック工事で水まわり交換を行った賃貸オーナー様で、らくらくライフで家賃を設定したお部屋は、賃貸オーナー様が本当に決まるのか、もしかしたら空室のままなのではないか、リノベーションするのが怖い…と。
らくらくライフのパック工事でリノベーションをすると”入居が決まります!”と言い切れるように、空室のままなら3ヶ月後にらくらくライフが「家賃を全額負担しますよ。」と。
入居が決まらなくてお支払いしたことは一度もありませんが、それくらい真剣勝負で1部屋1部屋一生懸命。

だから「賃貸オーナーＫ様の物件、早く決めないと！」と社内で話していたんですよ。
案内のときに「寒いな…。スリッパ持っていこう。」「照明を取り付けよう。」とか、ちょっと行って掃除したりしていたんですけれど…。

賃貸オーナー様▼
あっ！掃除していただいていたんですか？

江崎▼
なかなかカビの跡が落としきれなかったんです。浴槽も2時間くらいかけて…。

賃貸オーナー様▼
ありがとうございます。
やっぱりお風呂もめちゃめちゃキレイになっていて。

江崎▼
でもやっぱり落としきれなかったです。

賃貸オーナー様▼
相当キレイになったと思いました。本当にありがとうございました。

江崎▼
築25年以上経っている間取っていうのは生活空間が今とは違うので、やっぱり…脱衣所がなかったり、洗濯機が室内になかったりだとか。
生活するスタイルが変わってきているので、水まわりが傷んできている物件でしたら思い切って2DKとか1LDKですけど、広めの収納があって1Kで脱衣所があるっていう方が…ひとりで住んでいる方でしたら思い切って。
建具は交換よりも塗装したほうが安くなるので、安くなった分家賃をちょっと落とす。すると10年、15年間は退去してもすぐに決まります。

らくらくライフが10年前にリノベーションしたお部屋は、退去しても次の入居者が決まるまで1ヶ月もかからないです。
退去してハウスクリーニングを行って入居募集を始めて、その週末に案内して入居が決まるっていうのができていますので、稼働率95％以上は達成。
ちょっと家賃を割高に設定すると、結構早めに退去するんですよね。この辺のバランスもものすごく難しいのかなと。

賃貸オーナー様▼
借りていただいたのなら長くね。お住まいいただきたいというのもありますよね。

江崎▼
ちょっとでも長く住んでいただいた方が良いですもんね。

賃貸オーナー様▼
最初、御社で決めた理由でひとつ忘れていたのが、まさにオーナーの立場で改装するポイントを仰っていただいているっていうのがすごい印象的だったんですよね。それが。
他社さんから提案されたこういう部分をこう改装したら良いという理由は、どちらかというとちょっとでも良い部屋をつくりたいという業者さん目線が多かったんですけど、御社の方は当然、オーナーとしては…我々自身が住むわけではないので。

変な話、自分の部屋じゃないからというわけではないですけど、多少なりともコストを抑えながらも見た目とかでなんとかできないかなと思いますね。
そうやっていろいろな思考を頭で回すんですけどそういった部分をすごくご理解いただいてご提案いただいたんだけれども、結局それはなんでかというとさっきの社長のお話で、実際に社長自身が客付けをどうするかっていうのと、我々と同じような立場でお考えいただく思考までお持ちだというところが。
やっぱりほかとは全く違うなというのは、そこが今回の決め手…。というかそこが1番大事なポイントでした。

江崎▼
最初に賃貸オーナーＫ様の空室を見たときに小バエがいっぱいあったので、管理会社さんがまず小バエを掃除してくれないと入居が決まらないなと思って…。
いま虫がすごくNGなんですよ。若い方が多いので…。

賃貸オーナー様▼
そうですよね。最初に入ったときに虫がいたり、臭かったりね…。
そうなんですよ。仰っていただいたので、2階も募集していたので早速キレイにしていただいて、定期的に掃除していただくようにしていただいたので、それも入居が決まった要因でもあると思います。
なので社長には間接的に助けていただいたので。

江崎▼
物件が多いと、悪気はないんですけど、ちょっと忘れがちになっちゃうんですよね。

賃貸オーナー様▼
オーナー側からするとね、大事な部屋のひとつなんだけど…管理会社さんは何件も、何千も管理されているうちの部屋のひとつでしかないので、当然忘れられることもあると思うんですけど、そこは我々オーナーとしてもちょいちょい部屋を見に行って「おかしいですよ。」と管理会社さんにお願いするという姿勢も大事なんでしょうね。まかせっぱなじゃなくてね。

江崎▼
いかに人まかせじゃないって…、不動産屋さんもそうですけど、賃貸オーナー様も人まかせではなくて自分で考えながらやっている方。そういう方って厳しいですけど、やっぱりそういう方のお部屋っていうのは大体決まっているなって。私たちも勉強させられることがあります。

賃貸オーナー様▼
入居を決めようとしていただいている心意気っていうのは、すごく管理会社様も感謝されていましたので。
すぐに入居が決まりましたので、やっぱり部屋の力自体も…、自力自体も確実に上がっていたと思いますので。

江崎▼
ありがとうございます。また今後ともよろしくお願いします。

賃貸オーナー様▼
こちらこそありがとうございます。

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江崎▼

最初お会いしたときに「お部屋が2部屋空いていて、もう1部屋空室になるんです。2部屋はリフォーム終わっているんですけど…。」と仰っていたと思います。
何社か御見積をされていて迷ってらっしゃるように見えましたが、率直にらくらくライフにご依頼いただいたのはどのようなところが良かったからですか？

オーナー様▼

大きく言うと2つあるんですけど、ひとつは㎡で単価が決められているというところ。他業者にもあったのですが、その中で言うと㎡の基本的な単価は御社が1番お安かったという点。
 2つ目は最初にすでに改修済みの部屋をご覧いただいて、そこに対する問題点の指摘だったりを言ってらっしゃったので、そういうリフォームに関する基本的なノウハウというか…きちんと知っているなというところを感じましたので、そういった意味でも信頼感。信頼できる会社さんだなと思いまして、それでお願いした感じです。

江崎▼

リフォームされたお部屋もあるんですけど、実際にらくらくライフがリフォームしたお部屋を見て率直にどのように感じましたか？

オーナー様▼

こんなに変わるんだ！と思いました。本当に。まず率直な感想はそこでした。

江崎▼特別お金をかければ良いというものでもなく、ちょっとしたデザインだったり、あとは下駄箱も新しくつけるのではなくて収納をつくったりと、らくらくライフも予算の中で考えて”なるべく早く決めたい”という想いでつくってはみたんですけど。
 和室の部屋を洋室にしたいと仰っていたじゃないですか。本来でしたら押入のところが全部抜けると思ってましたが、躯体だったので…。あそこが躯体ではなければもっと良い形の間取りにできたのかなというのはありました。

江崎▼オーナーさんとお会いした時からお話ししていたと思うんですけど、賃貸物件が少ない場所でどちらかというと…分譲マンションを購入する予算の方で「どうしても一戸建てが買いたい！」と。
あそこの土地がちょっとお安くて、建て売りが手ごろな値段で売っているということで、建て売りを建てられているところが多いのかなという印象の場所だったので。
お客さんの層がですね、らくらくライフが空室対策をする前にどういうお客さんが入るかってイメージしてつくるんですけど、そこがなかなかイメージできなくてですね…。
男性の方でも、女性の方でも…多分女性の方だと思うんですけどというイメージで、お値段がぴったり合えば部屋を見たら気に入るっていう。なるべくそういうつもりでつくっては見たんですけど、オーナーさんはどういう方が入られるとか、イメージというのは？
管理会社からこういうお客さんが入るとかの話はあったんですかね？

オーナー様▼

具体的な客層というのは、特にこの層というのは…こういう客層を狙っていこうというのは、管理会社から指示は受けていないんですけど、ただ社長が仰ったとおりですね。もう今すでに入居されている方が男性の方が多いので…。

江崎▼

工事しているときに私も「あ。男性の方が多いな。」と思っていたんですよね。

オーナー様▼

今回もおそらくそういった意味では男性の方かな？と。引き合いが増えるのではないかと想定は…、イメージはしていました。

江崎▼

らくらくライフでは入居募集も行っていますが、正直に言うと募集をして大体9割5分くらいは、らくらくライフから不動産管理会社の方にお客さんをご紹介できるような形がほとんどだったんですけど。
（※当初オーナー様には2週間だけらくらくライフで入居募集させてくださいとお話しさせていただきました。）それで2週間というのは、他の物件は2週間以内で大体決まっているので…。反響がなかったんですよ…。反響がないということは振り替えて決めていただくというのが…。
自社に反響がない。SNSも含めて出してみたんですけど…お客さんって自分で探しているイメージを振り替えられないんですよね。お値段が7万円以内といったら7万円以内で探して、場所をどこか自分で妥協することができないので、来たお客さんにどこかの不動産会社が営業でお客さんに教えながら「こんな物件があるよ。」というようなイメージで決まるのかなと思って、急遽担当スタッフを通してオーナーさんにすぐ客付け業者の方にあちこち声をかけたほうが良いと。
私たちは焦っていたんですけど、募集して2週間くらいで決まったということで、ほっとしたというかですね。

オーナー様▼

ただ御社で最後決まったのは、仲介の幅を広げて募集を拡大したあと1件目の内見で決まりましたので。そこは社長が仰る通りの流れになったかなと思っています。

江崎▼

ちょうどコロナの影響でワンルーム・1DKのお客さんがちょっと反響が悪かったっていう現状なので。まん延防止になると逆にお客さんの方も止まってしまうっていうのは…でも決まって本当によかったです。ほっとはしているんですけど。

オーナー様▼

情報がきちんとやっぱり流れきれない状態がちょっとあったのかなとは思いますので、もの自体は間違いなく良いものだから、結果としてさきほど申し上げた通りに内見1発目で決まったんだと思いますので。

江崎▼

今回はちがう意味で勉強になったというかですね。客層のイメージが湧かないというのは最初から間口を広げるというのが大事なんだなというのがわかりました。

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■リノベーション前後の間取り

間取りが少し特殊な1SLDKタイプのお部屋で、7年半前に大規模なリノベーションをして2LDKの間取りに変更したお部屋をご紹介します。

■物件情報
エリア：川崎市中原区
築年数：築26年
構造：RC造
交通：最寄駅から徒歩13分

■リビング

7年半前はリビングが広く、ブロックキッチンでリビングを少し狭くして3口ガスコンロのシステムキッチンに交換しています。

モニター付きインターホンもありませんでしたが、7年半前にモニター付きインターホンに交換しています。

■リビング横洋室

リビング横のお部屋は7年半前までは和室でした。
入口は4枚の襖でしたが壁面に家具を配置できるように壁にし、開き扉の建具に変更しました。
元々和室だったことがわからないような洋室に変更しています。

7年半前は押入収納で襖の扉でした。
クローゼットに変えてクローゼット中は使いやすいように2段に分けています。
クローゼット隣は元々襖の観音開きの収納でしたが、襖を撤去して高さ調節ができる棚に変更しています。

■水まわり

LDK横は水まわりになっています。

トイレは7年半前に交換、そのときにウォシュレットも取り付けています。
今回はアクセントになる壁紙のみ貼り替えています。

ユニットバスも7年半前に交換しています。
7年半経ってもそのまま使用できるくらいキレイな状態です。

独立洗面台も7年半前に交換したものをそのまま使用しています。

■廊下

リビングの建具は廊下が暗くならないように、あかりとりがついている扉を7年半前に交換していますが、今でも状態が良いので再利用しています。
廊下にはパイプスペースがあって壁になっていた面がありましたが、高さ調節ができる収納スペースにしています。

■玄関側洋室

玄関側の洋室は4帖弱と納戸扱いで1SLDKの間取りでしたが、7年半前にリビングを1帖半ほど狭くして、洋室を居室として利用できるように6帖弱の広さに変更しました。
収納はクローゼットにしています。

7年半前にリノベーションしましたが前の入居者さんがキレイに使われていましたので、今回はメインの白い壁紙はほとんど貼り替えませんでした。

7年半前のデザインでは少し古さを感じたので今回はアクセント部分の壁紙のみ貼り替えています。

7年半前にリノベーションをして、退去後に一部壁紙貼り替えてハウスクリーニング後すぐに入居募集を開始し、9日で7組の入居希望者からお問合せをいただきました。
1組目にご案内したお客様がすぐに入居申込をされて次の入居者が決まりました。

7年半前には入居者に人気のない和室のお部屋、居室として利用できない4帖弱の納戸があり、暗めの色のフローリングでお部屋の中が暗く感じました。
空室対策前の入居募集では、「6～7ヶ月入居が決まらない…。」と賃貸オーナー様や管理会社様がお話しされていましたが、「入居が決まる部屋にしてもらいたい。」「水まわりも古いし…。」とご相談をいただいたことでリノベーションを行いました。

そのため①和室を洋室に変更すること、②狭い納戸を居室として利用できる6帖ほどのお部屋に変更すれば入居が決まるとご提案しました。
また、お部屋の印象アップのために床を明るい色にしてデザインで付加価値をつけ、7年半前に入居募集を行ったときもリノベーション工事中に入居が決まりました。

当時、オーナー様には10年間の稼働率95％を目指しましょうとお伝えしていました。
10年間で3回の退去を想定して、退去後2ヶ月以内に次の入居者が決まれば10年後の稼働率95％を達成します。
「私たちは今回のリノベーションで2ヶ月以内に次の入居者が決まるお部屋をつくりました。」と賃貸オーナー様と管理会社様にお話したことを覚えています。

賃貸オーナー様も今回9日で入居が決まったことにビックリされていまして、「今回決まった入居者さんが3年住むと、10年間の稼働率が95％を達成しますね。」と喜んでいただきました。

また、ご案内した入居者様にも喜んでいただけました。
「部屋探しをしていると古いお部屋が多いですが、こんなにキレイにリフォームしたお部屋はありがたい！」と入居者様が仰っていて、良い方が入居されることになってよかったです。

7年半前にリノベーションしたお部屋ですが、前の入居者様もキレイにお部屋を使われていて水まわりもキレイなままだったので、ハウスクリーニングするだけで次の入居者さんにお貸しできました。
キレイなお部屋をつくると入居者の意識も高まる（＝お部屋をキレイに使ってくれる）と感じました。

築古になって入居がきまらないと諦めてしまう賃貸オーナー様・管理会社様も多いのではないでしょうか？
キレイなお部屋をつくることで人気物件に変わります。
空室でお困りの賃貸オーナー様・管理会社様からのご相談お待ちしております。

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■リノベーション前後の間取り

リフォーム東京では10年間の稼働率95％を目指して空室対策をしています。
3年に一度の退去であれば10年間の稼働率95％達成です。
今回のお部屋は入居から3年後に退去した、3年前にリフォーム東京がリノベーションしたお部屋をご紹介します。

■物件情報
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前の入居者様がお部屋をキレイに使用していたようなので、ハウスクリーニングを行ってすぐに次の入居者募集を行ったところ、募集開始から5日で次の入居者様が決まりました。

■水まわり
建具交換はせずに既存建具に白いペンキで塗装しました。

独立洗面台・トイレ・洗濯パン・お風呂は、3年前に交換しています。

トイレには3年前にデザインを入れました。

お風呂もタイルのお風呂からユニットバスに変更し、3年前に取り付けた浴室乾燥機は今回もそのまま再利用しています。

独立洗面台と洗濯パンは3年前のままで変更ありません。

■洋室1

木目の壁紙で梁と柱、壁には塗り壁風の壁紙を使用してデザインを入れています。

収納の扉も白いペンキで塗装しています。

今スケルトン工事を行うのであれば、このように洋室の収納は場所を移動します。

3年前にリノベーションしたときは、オーナー様が「なるべく予算を抑えたい…。」と仰っていたので、元々あった扉もそのままの状態にしています。
今リノベーションをご依頼いただいたら扉を撤去して壁を新しくつくります。

■リビング
廊下からリビングの入口には、廊下が暗くならないようにガラスが入ったタイプの扉を使用しています。

キッチンは状態が良かったので3年前のリノベーション工事でも交換せずに再利用しましたが、今回はキッチン扉のシートのみ貼り替えています。

フローリングの上からメンテナンスが簡単な床材を上貼りしています。
また、キッチンとリビングでは違う床材を使用して床のデザインを変えています。

3年前に梁には木目、梁の下はタイル調の壁紙に貼り替えました。

■洋室2
リビング横の部屋は和室でしたが3年前に洋室に変更しました。

和室の入口は襖になっていましたが、壁にソファなどの家具を配置できるように3年前に開き扉に変更しています。 

リビングの床と同様に洋室の床もメンテナンスが簡単な床材を使用しています。
梁は他の部屋と同じ木目調、梁の下は明るい色のペイントウッドの壁紙でデザインを入れています。

和室だったときの収納は押入でしたがクローゼットに変更しています。
今リノベーションするのであればクローゼット内に枕棚を設置しますが、3年前はハンガーパイプのみ設置しました。

3年前にリノベーションした部屋が、ハウスクリーニング後すぐに次の入居者が決まって、オーナー様や管理会社様に大変喜んでいただきました。
5日間の入居募集で6組の入居希望者からお問合せをいただき、内見1組目のお客様がすぐに入居申込をされました。

これまでにリフォーム東京が空室対策した部屋は、リノベーション後に空室になっても1ヶ月以内に次の入居者は決まっています。
退去から2ヶ月以内に次の入居者が決まると、10年間で3度の退去があっても稼働率95％以上を達成します。
今回ご紹介した部屋も、これまでにリノベーションした部屋も、10年間の稼働率95％を達成しそうですね！

当社のノウハウがつまった空室対策資料を無料で配布しております。
資料請求は下記より行えますので、賃貸物件の空室にお困りの賃貸オーナー様、不動産管理会社様はぜひお問合せくださいね。

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